天风证券以为，地产行业基本面拐点或快要，增量战略预期握续。交游端，市集“底部共鸣”增强，“短线战略博弈+中长期估值开导”逻辑愈加顺畅。设立方进取，咱们提议优先斟酌①非国央企受益于化债、战略纾困、需求改善等多重逻辑下的逆境回转；②具备投资及改善产物上风的龙头房企特有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率擢升逻辑；④二手中介受益于存量交游景气度擢升。其中，低估值优质非国企及场所型企业受益于融资、收储等战略的弹性空间或更大。

　　天风·房地产 | 3月收官，小阳春复盘与斟酌

　　政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量战略预期握续。交游端，市集“底部共鸣”增强，“短线战略博弈+中长期估值开导”逻辑愈加顺畅。

　　行业跟踪（2025.3.23-2025.3.29）

　　新址：“小阳春”市集复苏动能弱于畴昔两年

　　截止3月28日，咱们监测的重心60城3月新址成交面积1219万方，较1-2月月均环比上涨42%，增幅接近24年的44%、低于23年的71%（疫情实现连合放量影响），响应“小阳春”复苏动能并未超预期，趋势接频年季节性特征。从同比有计划看，3月单月同比-6.5%，较1-2月月均同比-7.8%小幅收窄。咱们以为，面前积极要素是新址同比增速角落镇定，主要或收货于前期战略运行的市集信心改善，来访、转换率等微不雅有计划趋稳。但新址销售短期制肘深奥，即二手价钱冲击带来的库存流速较低及优质量皮供给的总量稀缺。斟酌后市，4-5月新址销量同、环比存在走弱可能，热门城市具备热度分化逻辑。

　　二手房：握续受益于对新址的“替代效应”

　　截止3月28日，咱们监测的重心17城3月二手房成交面积933万方，较1-2月月均环比上涨37%，增幅与24年握平、低于23年的96%。从同比有计划看，3月单月同比+42.7%，较1-2月月均同比38.1%增幅扩大。二手房3月环比增幅略低于新址，但咱们以为并不料味二手房复苏动能更弱，或也与前期二手成交基数已较高级要素相关；3月同比增幅陆续走扩响应市集看护高热。咱们以为，二手成交握续高增，主要源自于其对居住需求的优先眩惑，价钱及区位等上风是核心影响要素。斟酌后市，咱们斟酌4-5月二手看护高增，全年二手房握续受益于对新址的“替代效应”。

　　地皮：避险策略带来核心钞票的溢价抬升

　　25年一季度（戒指3月27日），300城住宅用地成交有计划建面7319万平，同比-5.9%，降幅较旧年全年收窄16.3个百分点；地皮出让金3449亿元，同比+20.2%；溢价率擢升至12.4%。核心城市优质量块土拍升温，主要受房企核心城市补仓意愿高、各地政府加大优质量块供应等要素相关。咱们以为，企业端及住户端的避险策略带来了核心城市优质钞票的溢价抬升，关联新址价钱或在产物迭代撑握下上行，故总量层面核心肠皮的供给量对新址需求核心影响正逐渐增大。短期市集对稀缺钞票的强需求保险了拿地企业的去化速率和当期盈利，但新址价钱存在理讲价钱限制上限（同区域二手房价钱+产物溢价）。斟酌后市，咱们以为，短期地皮供应总量层面“缩量提质”趋势延续，热门城市土拍溢价率或延续高位；中期看二手房价钱照旧核心要素，决定向新址及地皮市集等传导链走势。

　　3月新址同比下滑，二手房同比看护高增

　　新址市集本周成交421万平，月度同比-6.40%，相较上月下降18.73pct；累计库存10470万平，二线、三线及以下去化加快，一线去化放缓。二手房市集本周成交243万平，月度同比+36.89%，相较上月下降45.48pct。3月17日-23日，地皮市集成交建面2031万平，滚动12周同比-25.35%；成交总和393亿元，滚动12周同比-9.21%；寰球平均溢价率10.95%，滚动12周同比+6.64pct。

　　本周申万房地产指数-1.49%，较上周着落0.33pct，涨幅名次15/31，跑输沪深300指数1.50pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.25%，较上周擢升3.10pct，涨幅排序5/11，卓绝恒生指数0.86pct；克而瑞内房股卓绝指数为1.48%，较上周擢升5.50pct。

　　投资提议：政事局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量战略预期握续。交游端，市集“底部共鸣”增强，“短线战略博弈+中长期估值开导”逻辑愈加顺畅。设立方进取，咱们提议优先斟酌①非国央企受益于化债、战略纾困、需求改善等多重逻辑下的逆境回转；②具备投资及改善产物上风的龙头房企特有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率擢升逻辑；④二手中介受益于存量交游景气度擢升。其中，低估值优质非国企及场所型企业受益于融资、收储等战略的弹性空间或更大。

　　方向方面，提议暖和1）未脱险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）场所国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国国际发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象糊口、万物云、招商积余；5）租出企业：贝壳（和国际组合并粉饰）。

　　风险请示：行业信用风险膨大；行业销售下行超预期；因城施策力度不足预期开云体育。